杭州钱塘新区管理委员会关于杭州钱塘新区非住宅房屋征迁补偿货币化安置的实施意见

发布日期:2020-07-09    信息来源:钱塘新区官网

《杭州钱塘新区非住宅房屋征迁补偿货币化安置的实施意见》政策解读

各街道办事处,区级各部门、各直属单位:

为进一步完善非住宅房屋征迁政策体系,保障被征迁(补偿)人的合法权益和征迁工作顺利实施,根据相关政策,结合钱塘新区实际,特制定本实施意见。

一、实施主体、对象和范围

(一)征迁对象和范围。凡在钱塘新区范围内,因城乡建设的需要,对非住宅房屋(工业用房、商业用房和综合用房等)进行征迁补偿的,适用本意见。

(二)实施主体为街道或平台。负责非住宅房屋征迁补偿工作。

二、征迁补偿安置原则

(一)货币补偿原则。非住宅的征迁补偿或征地房屋补偿均不作产权调换。

(二)合法产权原则。非住宅的确定以规划、土地管理部门提供的合法有效文件为依据。一般必须具有合法的土地使用权证和房产所有权证。当房屋所有权证与土地使用证对房屋用途的记载不一致时,以土地使用证记载的房屋用途为准。

(三)自行安置原则。对被征迁人实行货币补偿后,安置事宜一律由被征迁人自行解决。

(四)自行处理租(借)原则。房屋产权人将非住宅用房出租(借)给他人经营的,补偿人对房屋产权人进行补偿后,由房屋产权人自行处理租(借)双方权利义务关系,并按期搬迁。

三、非住宅房屋分类的确定

(一)非住宅房屋可分为工业用房、商业用房和综合用房。

(二)对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记的记载为准。

(三)未办理登记的房屋,工业用房、商业用房和综合用房的确定原则上以土地使用证记载的土地用途为准。

(四)若经批准改变房屋用途并已补交土地出让金的,以批准后确定的房屋用途为准。若经批准改变房屋用途但未补交土地出让金的,仍以批准前房屋用途为准。未经批准擅自改变房屋用途的,仍以原房屋用途为准。

四、货币补偿标准

(一)国有土地非住宅房屋征迁补偿

1.土地。由具有法定资格的房地产评估机构评估确定。

2.房屋。(1)已办理国有土地使用证和房屋所有权证土地上的非住宅房屋。被征迁企业的房屋、装修及地面附着物等的补偿价格,由具有法定资格的房地产评估机构进行评估确定,并出具评估报告。征迁房屋面积的确定,一般以房屋所有权证记载的面积为准。(2)已办理国有土地使用证、但未办理房屋所有权证的非住宅房屋。土地使用证界定范围内,已办理建设工程规划许可证并在规划许可建造面积范围内的房屋,按实际测绘的建筑面积,按重置价结合成新率进行补偿。未办理相关审批手续的房屋,在批准容积率内的,按重置价结合成新率的90%予以处理;超过批准容积率的部分,按重置价结合成新率的70%予以处理。

3.设备。设备可以搬迁的,按该设备评估价的10%一次性补偿;无法搬迁的,按重置价结合成新进行补偿。

4.停产停业损失补助费(含职工安置补助费)。参照《杭州市人民政府关于贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(杭政函〔2015〕125号)即工业用房、商业用房和综合类用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置费标准计算,临时安置补助费按照杭州市最新公布的标准补偿执行;也可按被征迁房屋价值的一定比例计算,工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征迁房屋评估价值的10%、6%、5%。具体补偿方式可由被征迁人自行选择相应的停产停业损失补助。已办理国有土地使用证和房屋所有权证土地上的非住宅房屋或者已办理国有土地使用证和建设工程规划许可证土地上的非住宅房屋,按标准给予相应的停产停业损失补助;未办理相关审批手续的房屋,在批准容积率内的,按标准的90%给予相应的停产停业损失补助;超过批准容积率的部分不予补助。

5.搬迁补助费。非住宅搬迁补助费以房屋建筑面积为基数计算,具体标准分别为工业用房80元/平方米、商业用房50元/平方米、综合用房30元/平方米。已办理国有土地使用证和房屋所有权证土地上的非住宅房屋或者已办理国有土地使用证和建设工程规划许可证土地上的非住宅房屋,按标准给予相应的搬迁补助;未办理相关审批手续的房屋,在批准容积率内的,按该标准的90%给予补助;超过批准容积率的部分不予补助。

(二)集体土地非住宅征地房屋补偿

1.土地。已办理集体土地使用证或已办理审批手续但未领取土地使用证的土地,按集体建设用地价格进行评估补偿。

2.房屋。(1)已办理集体土地使用证土地上的非住宅房屋。已办理房产证或具有相关审批手续的房屋。房屋补偿按照被拆除房屋重置价格结合成新率补偿给房屋权属方;未办理房产证或相关审批手续的房屋,在批准容积率内的按重置价结合成新率的90%予以处理,超过批准容积率的部分按重置价结合成新率的70%予以处理。(2)未办理集体土地使用证土地上的非住宅房屋。已办理审批手续但未领取土地使用证的,被拆除房屋按重置价格结合成新的70%对被补偿人予以处理。(3)未办理土地相关审批手续的房屋,按重置价格结合成新的50%予以处理,该部分房屋不给予相应的停产停业损失补助和搬迁补助。

3.设备。设备可以搬迁的,按该设备评估价的10%一次性补偿;无法搬迁的,按重置价结合成新率进行补偿。

4.停产停业损失补助费(含职工安置补助费)。参照《杭州市人民政府关于贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(杭政函〔2015〕125号)即工业用房、商业用房和综合类用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置费标准计算,临时安置补助费按照杭州市最新公布的标准补偿执行;也可按被征迁房屋价值的一定比例计算,工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征迁房屋评估价值的10%、6%、5%。具体补偿方式可由被征迁人自行选择相应的停产停业损失补助。已办理房产证或具有相关审批手续的房屋,按标准给予相应的停产停业损失补助;未办理相关审批手续的房屋,在批准容积率内的,按标准的90%给予相应的停产停业损失补助;超过批准容积率的部分不予补助。

5.搬迁补助费。非住宅搬迁补助费以房屋建筑面积为基数计算,具体标准分别为工业用房80元/平方米、商业用房50元/平方米、综合用房30元/平方米。已办理房产证或具有相关审批手续的房屋,按该标准给予相应搬迁补助;未办理相关审批手续的房屋,在批准容积率内的,按该标准的90%给予补助;超过批准容积率的部分不予补助。

(三)房屋、装修及附属物等补偿。房屋参照杭州市房屋重置价格标准执行;装修和附属物参照杭州市非住宅装修补偿价格标准和附属物补偿单价标准执行。

(四)特殊用地(军事设施、监狱等用地)上的非住宅房屋征迁,土地补偿价格按上级相关政策商定,房屋按重置价格结合成新予以补偿;搬迁补助、停产停业损失补助参照有证房屋标准给予相应的补助。

(五)非政府原因,未办理房屋所有权证或未办理相关审批手续的房屋,在原大江东区域依据浙江省违法建筑处置规定2013年10月1日之后建成的和原下沙区域2007年8月15日之后建成的,不予评估补偿。

(六)被征迁人房屋出租经营并正常生产的,按实际租赁房屋面积,给予相应的停产停业损失补助;已停产、停业的,不予补助。

五、奖励

(一)按时签约奖励。被征迁人(被补偿人)能积极做好拆迁配合工作,且在规定期限内完成签约的,按有证(或相关审批手续)土地面积给予10万元/亩奖励,逾期未签约的不予奖励。(由实施主体根据实际情况确定签约期限)。

(二)按时腾空奖励。为切实推进非住宅房屋征迁补偿工作,被征迁人(被补偿人)按补偿安置协议约定时间内按期腾房交地的,按有证(或相关审批手续)土地面积给予10万元/亩奖励,逾期未腾房交地的不予奖励。(腾空时间原则上不超过6个月,具体腾房交地时间在搬迁补偿协议中明确)。

(三)低容积率奖励。征迁工业土地上房屋货币化安置的,容积率小于1的给予低容积率奖励,奖励仅适用于国有建设用地。实际容积率大于等于0.8小于1时,不到容积率1部分的建筑面积给予每平方米700元奖励;实际容积率大于等于0.6小于0.8时,不到0.8容积率部分给予每平方米800元奖励;实际容积率小于0.6时,不到0.6容积率部分给予每平方米900元奖励。以上奖励分段合算,累加奖励。同一主体相连的多宗土地综合测算容积率。

六、补偿款支付方式

非住宅征迁补偿款实行分期支付。 除按时腾空奖励各项补偿款在征迁补偿安置协议签订后支付40%,办理土地证、房产证注销手续后支付30%,被拆除房屋腾空,完成土壤、水质检测合格并交付给征迁人后支付25%和腾空奖励,审计完成后支付5%余款。

七、其他事项

(一)企业建筑物及装修、附属物、不可搬迁的设备等经补偿后,由征迁人负责处理的,企业必须保持原状,不得擅自拆除和损毁,否则扣除相应的补偿费;由被征迁人自行负责处理的,按评估残值报告,从被征迁人补偿总额中扣除残余价值。

(二)未明确批准容积率的,容积率视作为1。

(三)房屋隔层和棚不计入建筑面积。

(四)突击和恶意装修的一律不予评估补偿。

(五)已确定的违章建筑(构筑)物,由相关部门负责告知征迁实施主体。违章建筑(构筑)物不予评估补偿。

(六)财政金融局负责落实对拆迁工作的全程审计监督。

(七)被征迁企业涉及印染化工等九大行业的或拟开发住宅的,必须按原出让时土地使用功能标准的原则,开展退役场地调查,如造成污染的必须按谁污染谁治理的原则落实,检测与治理相关费用由被征迁人(被补偿人)负责承担并在拨付余款中暂扣相应款项。生态环境分局负责牵头做好监督检查落实,征迁实施主体主动对接,相关部门配合。

(八)可搬迁特殊设备,因搬迁造成局部损坏,给予评估补偿的,一事一议,报杭州钱塘新区征迁工作领导小组同意后实施。

(九)对历史遗留问题,可根据实际情况予以协商处理。

(十)评估机构及其服务人员在评估过程中,经审计、检查、举报等发现违规行为,经查情况属实的,按照相关法律规定予以处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(十一)本意见自2020年8月8日起施行,施行前已出具评估报告的项目继续沿用原有规定。原《杭州大江东产业集聚区管理委员会办公室关于完善杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置的实施意见》(大江东管办发〔2018〕33号)、原《杭州经济技术开发区非住宅房屋征收补偿安置实施意见》(杭经开管发〔2017〕51号)同时废止。

杭州钱塘新区管理委员会

2020年7月1日



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